区块链神吐槽举报到了央企头上
文/十一弟
今年三月底，华润置地准备把会计师事务所换了。
目前，华润置地的会计师事务所是安永。
从2018年接替德勤，安永为华润置地连续提供了五年的审计服务。
针对央企的审计工作，财政部、国资委有一项规定——
“会计师事务所连续承担同一家央企财务决算审计业务，应不少于两年，不超过五年。”
按照这项规定，华润置地是时候把安永换掉了。
接下来，接替安永的是毕马威。
但从华润置地卸任，安永没办法安静地离开。
这几天，华润置地收到了一封举报信。
举报人是匿名的，末尾的署名是“关心公司的市场人士”。
举报信大致内容是——
2019年，安永的一些高管，以每平米1.73万的价格，购入了华润置地在海南海口开发的华润悦府项目十几套房子，目的是为了炒房获利。
由于安永是华润置地的会计师事务所，这就涉嫌违反审计师独立性要求。
华润置地和安永都发了声明，否认了举报信的内容。
安永还在声明里提出警告——
“对于任何组织、媒体、个人或其他第三方利用该等内容以捏造、侮辱、诽谤或恶意传播关于安永的不实信息，将保留通过法律途径追究法律责任的权利。”
安永的意思是说，我说不是就不是，我说没有就没有，再传就告你。
对于这封匿名举报信，十一弟不做揣测。
但对于举报内容当中提到的一些细节，倒是可以对照着看一看。
华润置地位于海南海口的华润悦府项目，其实就是“海口华润中心”，共分为三期。
根据政府批准的销售许可，2019年能买到的，只有项目一期。
项目二、三期取证预售，都是2020年七月份之后的事情了。
目前，海口华润中心一期，已经从期房预售转入现房销售了。
项目一期的政府备案价，每平米大多在1.73万以下。
举报信写得煞有其事——
2019年，海口市对新房备案实施了每平米1.73万的最高限价，以打击炒房。
而当时海口华润悦府同地段的二手住宅，均价卖到了每平米3.5万，新房与二手房形成了价格倒挂。
想要买到政府限价的新房，就得从开发商内部找关系，支付一定的“茶水费”。
举报信里说——
安永的这些高管，如果没有华润置地的内部关系，在海南楼市火爆的2019年，以名义限价购入海口华润悦府的房子，别说一次性团购十几套，就连买一套也绝无可能。
在贝壳找房上，今年三月份，海口华润中心一期二手房的成交均价大约2.73万/平米。
按照举报信的内容，2019年，海口华润悦府周边二手房卖到了3.5万/平米。
以每套房五十平米的面积计算，当时一套房子有上百万的获利空间。
2019年，华润置地支付给安永的审计服务费是459万。
在举报信里，匿名举报人把这叫做“利益输送”，而华润置地的目的是为了美化财务报表。
现在回过头来看，对华润置地来说，2019年确实有些特殊。
不止是因为这一年，吴向东从华润置地离任，跳槽到了华夏幸福。
也是在2019年，华润置地的盈利能力摸到天花板之后，开始了回调。
2018年，华润置地的毛利率为43.4%，达到了有史以来的高点。
但在2019年，华润置地没能守住毛利率，下调到了37.9%。
尽管毛利率回调了，不过，华润置地在2019年的净利润，还是增长了26%。
在利润表上，毛利率衡量的是主营业务的盈利能力。
而最后汇总的净利润，还有主营业务以外的其他收益来源。
对上市房企来说，比如投资物业的公允值变动收益，就可能被用于调节利润。
投资物业，是开发商手上用于出租的商场、写字楼等，华润置地持有大量的万象城、万象汇。
开发商每年要聘请评估机构对这些投资物业进行估值，增值部分就是“公允值变动收益”。
一般来说，会计师事务所会将投资物业的估值视作关键审核事项，因为对上市房企的财务报表有重大影响。
这就是举报信里面提到的“利益输送”——
华润置地让安永的一些高管买到了海口华润悦府的低价房，安永则在华润置地有着更多投资物业公允值变动收益的2019年度财务报告上签字。
2019年，华润置地的净利润是343.5亿。
其中，来自投资物业的公允值变动收益为105.6亿，占净利润的比重达到了30.7%。
德勤为华润置地提供审计服务的最后一个年度，即2017年，投资物业公允值变动收益占净利润的比重为23.6%。
2019年，华润置地的投资物业公允值变动收益增加了53%，最后净利润增长了26%。
在主营业务毛利率下滑的情况下，更多的投资物业公允值变动收益垫高了利润，抬升了华润置地的盈利能力。
但举报信里提到的这些细节，扒开来看只是一堆数字。
因为利用投资物业公允值变动收益调节利润、美化财务报表，本身就是一件很微妙的事情。
实际上，这是一门艺术。
最近一家在央企身上栽倒的会计师事务所，是德勤。
由于在为中国华融提供审计服务过程中不负责任，德勤被财政部罚没了两个多亿。
有些事情做下来，确实得不偿失。
https://mp.weixin.qq.com/s/Ozbb_XIXv7boWcJKx9j1gA
LXH
来自上海
会计做得好就是艺术，艺术爆炸了就是牢饭，但是做的实诚又是没饭吃。
鸥海鸣
来自辽宁
对于举报，按惯例，我是严重相信的
拾遗地
(作者)
不讲武德
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不是原来的绿城了
原创 十一弟 拾遗地 2023-05-31 10:00 发表于广东
图片
文/十一弟
在青岛西海岸，有一个住宅项目——绿城·明月听澜。
一看名字就知道，这是绿城的品牌、产品系。
去年底，一些刚买房的业主发现，开发商偷偷把项目名字换掉了。
更准确地说，是“绿城”两个字，从项目上拿掉了——
“绿城·明月听澜”，变成了“明月听澜”。
业主们察觉出了不对劲，立马跑去打听，找到了答案——
绿城已经撤了。
01
业主们顿时就傻眼了，当初买房的时候，可都是冲着绿城的品牌。
现在，还没收楼，绿城却已经撤了，接下来怎么办。
绿城撤了以后，有些业主就频繁往工地上跑，隔三差五地去看看项目进度。
结果一到工地上，业主们更慌了——
工地上根本没几个工人，施工进度缓慢。
于是，他们就向政府投诉。
有关部门调查之后，给到了回复——
“开发商已与绿城终止了代建合同，绿城仅为代建单位，并非项目责任主体。”
而施工缓慢，则是因为开发商未按合同及时支付工程款。
原来，绿城可能提前知道开发商资金紧张，半路上撂了挑子。
十一弟查了下，明月听澜的开发主体是山东大都元亨文化产业发展有限公司。
在股权层面上，绿城与大都元亨，毫无关联。
大都元亨的主要股东，是一家民营企业，征信可能已经花了——
一大堆的合同纠纷，官司缠身，还被强制执行了。
绿城撤了以后，现在轮到刚买房的业主们，瑟瑟发抖了。
四年前，大都元亨拍下了明月听澜地块，但一直没有开发销售。
2021年，大都元亨找了绿城来做代建，下半年取证预售。
当时，这个项目的推广宣传，都是打着绿城的招牌——
“绿城明月作品首入青岛西海岸。”
那些买房的业主，搞不清房地产代建的门道，冲着绿城的品牌，信以为真，纷纷上车。
代建期间，绿城可能就已经知道开发商的资金问题了。
因为项目在申请预售许可的时候，大都元亨就把土地、房屋抵押融资了。
由于房屋存在抵押，有些交了定金、首付的业主，就一直办不了网签。
无奈之下，业主向开发商申请退款，结果，更是遥遥无期。
去年，绿城估计开发商确实没钱了，于是就撤了。
从取证预售到撤离，绿城只在项目上干了一年。
而当时那些冲着绿城品牌来买房的业主，就这样被撂在了半路上。
02
在代建项目上，绿城干的是无本万利的生意，负责输出品牌。
但房地产项目的关键环节，在于土地和资金。
那些寻求代建合作的开发商——
要么是帮政府托市、硬着头皮拿地、搞不了开发的地方国企；
要么是不被信任、怕房子卖不出去的地方小民企，他们的风险也是最大的。
绿城做代建，不承担土地和资金，输出品牌后，收取管理费和利润分成。
代建业务的本质，就是给开发商打工——
开发商负责项目的“里子”，承担了土地和资金；代建企业负责项目的“面子”，输出了品牌和建设。
代建业务属于轻资产，利润很高。
去年，绿城的综合毛利率为17%，有所下滑。
绿城旗下港股上市的代建平台——绿城管理，毛利率达到了52%，还在提升。
钱倒是赚到了，但留下了后遗症。
代建业务粗放扩张、把关不严，抹黑了绿城的品牌、口碑——
代建前期利用绿城的招牌吸引客户，项目暴露风险的时候，又在半路上撂挑子撤出。
不负责任地中途甩客，等同于诈骗。
这几年，为了搞规模，很多三四线城市，甚至是十八线小县城，都冒出来了绿城的项目。
比如，在山东枣庄，当地有一个新盘——绿城·玉兰花园。
这个项目的开发商，是山东的几家大国企，找了绿城来做代建。
开盘预售的时候，玉兰花园打着的也是绿城的招牌。
但在去年，业主们还没等到收楼，绿城也撤走了，项目拿掉了“绿城”的字眼。
有些业主觉得被割了韭菜——
当时周边的新盘价格，每平米只卖七千块钱，冲着绿城的招牌，宁可多掏了两千块钱。
结果，还是买了个假绿城。
在河南周口的郸城县，去年，也有一个楼盘偷偷把名字改了——
“绿城·明月江南”，改成了“郸城·明月江南”。
这个项目在销售的时候，也是举着绿城的牌子。
但开发商其实是河南当地的一家民营企业。
冲着绿城的品牌，很多业主买了房。
最后，绿城不声不响，扭头就撤了。
03
很长一段时间，绿城被看作品质的代名词。
但现在，这个词放在绿城身上，已经不那么贴切了。
过去几年，绿城忙着搞规模、快周转，产品主义的成色，黯淡了许多。
对绿城品牌伤害更大的，其实是代建业务，以及贴牌的绿城。
位于青岛的绿城·明月听澜，位于枣庄的绿城·玉兰花园，这两个项目的代建企业，都是绿城旗下港股上市的代建平台——绿城管理。
但位于郸城县的绿城·明月江南，负责代建的是另一家企业——绿城置业发展集团有限公司。
绿城发展的主要股东，是一个自然人——应红群，间接持股95%。
另外5%的股权，由绿城管理持有。
十一弟之前写过，应红群是宋卫平麾下的得力干将，十几年前就跟着宋卫平了。
除了担任绿城发展的董事长、总裁，应红群还是蓝城集团的执行总裁。
之前在绿城发展的官网上，“领导团队”一栏，就挂着宋卫平的简历——
“蓝城集团董事长、绿城发展创始人。”
去年，绿城发展的董事长、法定代表人，刚刚从宋卫平变更为应红群。
至今，宋卫平还担任着绿城发展的董事。
不过，十一弟写完《原来买了个假绿城》之后，绿城发展已经把宋卫平、应红群的简历，偷偷拿下来了。
现在，绿城发展官网上“领导团队”一栏，一片空白。
贴牌的绿城，除了绿城发展，还有一家企业——绿城颐合房地产有限公司。
绿城颐合的大股东，也是一个自然人——洪高明。
他也是宋卫平的旧部，担任过绿城足球俱乐部的董事。
原先是绿城台州公司总经理，后来又出任了绿城中国董事长助理。
三年前，绿城颐合进行了更名，之前的名称是“西北绿城房地产有限公司”。
2015年，宋卫平把股权转让给中交集团以后，他就从上市公司淡出了。
但是，宋卫平的这些裙带关系、遗老遗少，连同他自己，从来没有真正地跟绿城切割。
绿城发展、绿城颐合，都在擦边绿城，打着绿城的旗号，到处承揽项目、结交合作。
现在，全国各地冒出来的绿城项目，让人眼花缭乱、难辨真假——
绿城的自投项目，绿城管理的代建项目，还有贴牌的绿城。
“绿城”这两个字，曾经作为品质的代名词，如今已成为了过去式。
这几年，绿城的高周转，绿城管理的粗放扩张，绿城发展、绿城颐合到处贴牌，让绿城的口碑大打折扣。
绿城，这块金字招牌，慢慢蒙尘褪色了。
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十一弟
给个卡号吧，见不得穷人！
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拾遗地
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陆海华~濯清涟而不妖
来自江苏
趁乱收割，留下一地鸡毛。这个梳理，动人蛋糕，你拜佛烧香[调皮]。。。。
拾遗地
(作者)
敢写就不怕。从来不瞎写，没有故事，没有剧情，标点符号都是事实。
HUANG
来自广东
十一哥真勇啊[强]
拾遗地
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十一弟，你是哥。
几米
来自福建
专业
拾遗地
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喜欢就好。
是士不是世
来自广西
很早就蒙尘了，从中交开始
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拾遗地
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老宋他们那伙子人也在砸招牌。